Die Amortisation einer Hypothek
Der Erwerb einer Immobilie bringt eine Änderung Ihrer steuerlichen Situation mit sich und bietet verschiedene Optimierungsmöglichkeiten.
In den meisten Fällen wird das Institut, das Ihnen ein Hypothekendarlehen gewährt, von Ihnen verlangen, die Schuld zu amortisieren, wobei Ihnen die freie Wahl zwischen einer direkten oder indirekten Amortisation gelassen wird.
Um die Vor- und Nachteile dieser beiden Methoden richtig zu verstehen, sollten Sie zunächst die grundlegenden steuerlichen Aspekte kennen :
Steuermindernde Faktoren
- Hypothekarschulden: Sie verringern Ihr steuerpflichtiges Vermögen
- Hypothekarzinsen: Sie verringern Ihr steuerpflichtiges Einkommen
- Indirekte Amortisation : Sie verringert Ihr steuerpflichtiges Einkommen (unter bestimmten Bedingungen)
- Unterhaltskosten der Immobilie: Sie verringern Ihr steuerbares Einkommen
Steueraufhebende Faktoren
- Steuerwert der Immobilie: Er erhöht Ihr steuerpflichtiges Vermögen
- Direkte Amortisation : Sie ist weder von Ihrem Vermögen noch von Ihrem Einkommen abzugsfähig
- Eigenmietwert der Immobilie : Er erhöht Ihr steuerpflichtiges Einkommen
Bei der Steueroptimierung geht es darum, die Elemente zu maximieren, die sich positiv auf Ihre Steuern auswirken, und gleichzeitig die Elemente zu verringern, die dazu neigen, Ihre Steuerrechnung zu belasten.
Direkte Amortisation
Bei der direkten Amortisation werden regelmässige (in der Regel vierteljährliche) Tilgungen geleistet, die die Höhe der Hypothekarschuld und damit die Zinslast allmählich verringern. Dies hat jedoch zur Folge, dass sich Ihre Steuerlast erhöht.
Denn da sich Ihre Finanzierung allmählich (oder direkt) verringert, wird auch die Zinslast Jahr für Jahr sinken, was einen doppelten negativen Effekt hat :
- Allmählicher Anstieg Ihres steuerpflichtigen Einkommens aufgrund des geringeren Betrags der abzugsfähigen Zinsen.
- Anstieg Ihres steuerpflichtigen Vermögens aufgrund der allmählichen Verringerung der Schulden.
Die direkte Amortisation ist daher nicht optimal, da sie zu einer Erhöhung Ihrer Steuerlast führt.
Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation gibt es keine Verringerung der Hypothekarschuld, da die Amortisationsbeträge in eine separate 3. Säule (Vorsorgekonto oder Lebensversicherung) eingezahlt werden. Da die Hypothekarschuld gleich bleibt, können die Hypothekarzinsen wie bisher vom Einkommen abgezogen werden, was einen erheblichen Steuervorteil darstellt.
Diese separate Ersparnis erfolgt über eine 3. Säule, in die Sie regelmässig einzahlen und die beim Finanzinstitut als Sicherheit hinterlegt wird. Die Amortisation ist daher "indirekt", da Ihre Finanzierung nicht allmählich abnimmt.
Auf diesem Weg profitieren Sie von einem doppelten Vorteil :
- Der Betrag Ihrer Finanzierung sowie die Hypothekarzinsen bleiben konstant, so dass Sie Ihre Steuerabzüge maximieren.
- Die Einzahlungen in die dritte Säule sind steuerlich begünstigt, da sie bis zu dem vom Bundesamt für Sozialversicherungen festgelegten Höchstbetrag vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden können. Ihre Amortisation wird somit von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen absetzbar. Sie schlagen also zwei Fliegen mit einer Klappe !
Die indirekte Amortisation kann je nach Ausgestaltung noch weitere Vorteile bieten, mehr dazu erfahren Sie in der entsprechenden Rubrik (3. Säule).
Das auf dem Vorsorgekonto oder der Versicherung angesammelte Guthaben wird spätestens bei der Pensionierung für die Rückzahlung der Hypothek verwendet.
Beachten Sie, dass sich diese Optimierungsmethoden auf die Finanzierung eines Hauptwohnsitzes beziehen und sich je nach Ihrer persönlichen Situation und Ihrem Wohnort mehr oder weniger stark auswirken. Andere Ansätze sind zu empfehlen, wenn es sich bei der Finanzierung um ein Mietobjekt oder einen Zweitwohnsitz handelt.
