L'amortissement d'un prêt hypothécaire

Devenir propriétaire d’un bien immobilier implique une modification de votre situation fiscale et offre diverses possibilités d’optimisations.

Dans la grande majorité des cas, l’établissement vous octroyant un prêt hypothécaire vous demandera d’amortir la dette tout en vous laissant le libre choix entre un amortissement direct ou indirect.

Afin de bien comprendre les avantages et inconvénients de ces deux méthodes, il convient au préalable d’intégrer les aspects fiscaux de base, à savoir :

Eléments améliorant votre fiscalité

  • Dette hypothécaire : elle diminue votre fortune imposable
  • Intérêts hypothécaires : ils diminuent votre revenu imposable
  • Amortissement indirect : il diminue votre revenu imposable (sous certaines conditions)
  • Frais d’entretien du bien immobilier : ils diminuent votre revenu imposable

Eléments péjorant votre fiscalité :

  • Valeur fiscale du bien immobilier : elle augmente votre fortune imposable
  • Amortissement direct : il n'est pas déductible, ni de votre fortune, ni de votre revenu
  • Valeur locative du bien immobilier : elle augmente votre revenu imposable

L'optimisation fiscale consiste à maximiser les éléments ayant un impact positif sur votre fiscalité tout en diminuant les éléments ayant tendance à alourdir votre facture fiscale.

Amortissement direct

Dans le cadre de l'amortissement direct, des acomptes périodiques (généralement tous les trimestres) sont effectués et réduisent progressivement le montant de la dette hypothécaire et, par conséquent, la charge d'intérêts. Cela a toutefois pour effet d’augmenter votre charge fiscale.

En effet, votre financement se réduisant progressivement, la charge d’intérêts diminuera également année après année, ayant un double effet négatif :

  1. augmentation progressive de votre revenu imposable dû à la diminution du montant des intérêts déductibles
  2. augmentation de votre fortune imposable en raison de la réduction progressive de la dette

La méthode d’amortissement direct n’est donc pas optimale, car elle provoque une augmentation de votre charge fiscale.

Amortissement indirect

Dans le cas de l'amortissement indirect, il n'y a pas de réduction de la dette hypothécaire puisque les montants d'amortissement sont versés sur un 3e pilier (compte de prévoyance ou assurance-vie) séparé. Comme la dette hypothécaire reste identique, les intérêts hypothécaires peuvent être déduits du revenu comme auparavant, ce qui représente un avantage fiscal considérable.

Cette constitution d’épargne séparée est réalisée au moyen d’un 3e pilier sur lequel vous effectuez des versements réguliers et qui est remis en garantie auprès de l'établissement financier.

Par ce biais, vous bénéficiez d’un double avantage :

  1. le montant de votre financement ainsi que les intérêts hypothécaires demeurent constants, vous maximisez ainsi vos déductions fiscales
  2. les versements sur le 3e pilier sont fiscalement privilégiés puisqu'ils sont déductibles du revenu imposable à hauteur du plafond fixé par l’Office fédéral des assurances sociales. Votre amortissement devient dès lors déductible de votre revenu imposable. Vous faites d'une pierre deux coups !

L’amortissement indirect peut encore offrir d’autres avantages suivant la forme sous laquelle il est conclu, vous en saurez plus en consultant la rubrique 3e pilier 3A/3B.

L'avoir accumulé sur le compte de prévoyance ou sur l’assurance est utilisé pour le remboursement de l'hypothèque au plus tard au moment de la retraite.

A noter que ces méthodes d’optimisation s’adressent au financement d’une résidence principale et ont un impact plus ou moins important en fonction de votre situation personnelle et de votre lieu de résidence. D’autres approches sont à préconiser si le financement porte sur un objet locatif ou une résidence secondaire.

Nos conseillers en prévoyance se feront un plaisir d’étudier la solution la plus adaptée à votre situation et de vous remettre les simulations correspondantes.