Gut informiert Ihr Eigenheim kaufen oder bauen.

Um Ihnen dabei zu helfen, haben wir die wichtigsten Begriffe zusammengestellt, die Sie kennen sollten.

Wir erläutern Ihnen gerne alle rechtlichen, steuerlichen und administrativen Aspekte Ihres Erwerbs.

1. Hypothek

In der Regel gewähren die Banken eine 1. Hypothek für bis zu 66% des Verkehrswerts der Immobilie.

2. Hypothek

Wenn die Belehnung zwischen 66% und 80% liegt, der Eigentümer also entsprechend zwischen 34% und 20% finanziert, benötigt er zusätzlich zur 1. Hypothek eine 2. Hypothek.

2. Säule

Mit der "zweiten Säule" ist jeweils das Pensionskassen-Guthaben eines Kreditnehmers gemeint. Die persönlich ersparten Pensionskassengelder können für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum eingesetzt werden.

3. Säule

Die dritte Säule ist die private Vorsorge, die bei einer Bank oder Versicherung abgeschlossen wird. Sie können Ihre Ersparnisse aus der dritten Säule für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum verwenden. Die Guthaben können als zusätzliche Sicherheit für selbstgenutztes Wohneigentum verpfändet oder alle fünf Jahre bezogen werden

Alleineigentum

Beim Alleineigentum ist nur einer der beiden Partner im Grundbuch eingetragen. Dieser Partner hat damit die vollen Rechte, aber auch die volle Verantwortung über das Wohneigentum.

Amortisation

Unter Amortisation wird die Rückzahlung einer Hypothek in Teilbeträgen verstanden. Die Banken verlangen die Rückzahlung der 2. Hypothek in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bei der Pensionierung. Die Rückzahlung der 1. Hypothek erfolgt normalerweise auf freiwilliger Basis.

Baurecht

Das Baurecht ist das Recht, auf oder unter fremden Boden ein Bauwerk zu errichten.

Belehnung

Die Belehnung beschreibt das Verhältnis zwischen Hypothek und Verkehrswert in Prozent.
Beispiel : Zwischen einem Basiswert von CHF 500'000.00 und einer Hypothek von CHF 400'000.00 beträgt die Belehnung 80%.

Gemäss den Richtlinien von SwissBanking darf die Belehnung maximal 90% betragen. Das bedeutet, dass die Hypothekarfinanzierung einer Immobilie nur möglich ist, wenn der Eigentümer mindestens 10% Eigenkapital investiert.

Bewertung von Immobilien

Lesen Sie hierzu unseren Eintrag "Verkehrswertschätzung".

Bieterverfahren

Wird eine Liegenschaft in einem Bieterverfahren verkauft, erhält in der Regel der Meistbietende den Zuschlag.

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation reduziert sich mit jeder Rückzahlung der Betrag einer Hypothek und damit auch die Höhe des fälligen Hypothekarzinses.

Eigene Mittel

Eigene Mittel beschreiben das Eigenkapital, das vom Käufer selbst für den Kauf einer Liegenschaft aufgewendet wird. In der Regel müssen sie mindestens 20% des Kaufpreises betragen und stammen normalerweise aus persönlichen Ersparnissen, Schenkungen, Erbschaften oder Guthaben aus der 2. und 3. Säule. Die Eigenmittel aus der 2. Säule erfordern weitere zusätzliche Eigenmittel in Höhe von mindestens 10% des Basiswerts.

Eigentumsformen für Wohneigentum

In der Schweiz gibt es per Gesetz drei Formen von Wohneigentum : Alleineigentum, Gesamteigentum, Miteigentum.

Erneuerungsfonds

Ein Erneurungsfonds wird geäufnet um Sanierungen für ein Mehrfamilienhaus zu finanzieren.

Festhypothek

Kredit mit fester Laufzeit. Der Zins bei Festhypotheken ist unabhängig von den Marktentwicklungen und bleibt stabil für die gesamte Laufzeit.

Forward-Hypothek

Der Hypothekarzins kann bereits mehrere Monate vor Beginn der Hypothekarlaufzeit mittels einer Terminhypothek, auch Forwardhypothek genannt, fixiert werden.

Forward-Zuschlag

Zuschlag, der beim Abschluss einer Forward-Hypothek fällig wird. Dieser Zuschlag wird zum regulären Zinssatz der Hypothek addiert. Für Hypotheken, die nur wenige Monate in die Zukunft abgeschlossen werden, wird der Forward-Zuschlag häufig erlassen

Fremde Darlehen

Fremde Darlehen bezeichnen einen Kredit, der von Dritten bereit gestellt wird.

Gesamteigentum

Im Gesamteigentum gehört das Wohneigentum allen Parteien gemeinsam, unabhängig davon, wer wieviel Geld investiert hat resp. welchen Anspruch geltend machen kann.

Grundbuch

Jedes Grundstück ist im Grundbuch der entsprechenden Gemeinde eingetragen. In diesem amtlichen Register sind die Rechtsverhältnisse der Grundstücke enthalten.

Grundstücksfläche

Die Grundstücksfläche umfasst den Anteil des Grundstücks (der Parzelle), der in der Zonenordnung als Bauland definiert ist.

Hypothek

Die Hypothek ist die gängige Form der Finanzierung einer Liegenschaft, wobei die Liegenschaft und allenfalls zusätzlich verpfändete Werte dem finanzierenden Institut als Sicherheit dienen.

Hypothekarzins

Die Höhe der Hypothekarzinsen hängt von der Entwicklung am Geld- und Kapitalmarkt ab.

Indirekte Amortisation

Statt Ihre Hypothek direkt zurückzuzahlen, investieren Sie in Ihre private Vorsorge (3. Säule). Bei der indirekten Amortisation gibt es keine Reduktion der Hypothekarschuld, da die Amortisationsbeträge in eine 3. Säule einbezahlt werden. Da die Hypothekarschuld gleich bleibt, können die Hypothekarzinsen weiterhin wie bisher vom Einkommen abgezogen werden, was einen erheblichen Steuervorteil darstellt. Einzahlungen in die Säule 3a sind zudem steuerlich begünstigt, da sie bis zu der vom Bundesamt für Sozialversicherungen festgelegten Obergrenze vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden können. Das auf dem Vorsorgekonto oder der Versicherung angesammelte Guthaben wird spätestens bei der Pensionierung für die Rückzahlung der Hypothek verwendet.

Kalkulatorischer Zins

Der kalkulatorische Zinssatz wird bei der Kreditvergabe zur Berechnung der Tragbarkeit verwendet, um die Finanzierung seitens des Kunden auch in zukünftigen Hochzinsphasen zu gewährleisten.

Kredit mit fester Laufzeit

Im Bereich Immobilienfinanzierung gibt es zwei Arten von Krediten mit fester Laufzeit :

• Festhypothek
• Saron-Hypothek (auch Geldmarkt-Hypothek oder Rollover-Hypothek genannt)

Lebensversicherung

Lebensversicherungen bieten einen steuerlich begünstigten Vermögensaufbau zur Absicherung im Alter, bei Invalidität oder für Familienangehörige im Todesfall.

SARON

Der SARON (Swiss Average Rate OverNight) ist der Referenzzinssatz zu dem sich Schweizer Geldhäuser kurzfristig gegenseitig Geld ausleihen. Dieser Zinssatz wird laufend auf Grund von tatsächlichen Transaktionen am Schweizer Geldmarkt berechnet.

Saron-Hypothek

Die Saron-Hypothek ist eine Art Mischform der Festhypothek und der variablen Hypothek. Denn die Laufzeit ist fix, der Zins wird jedoch alle drei oder sechs Monate angepasst. Er richtet sich nach dem SARON (Swiss Average Rate OverNight). Der Zinssatz einer Flex/SARON-Hypothek setzt sich zusammen aus dem sogenannten Compounded SARON und einer vom jeweiligen Hypothekaranbieter festgelegten Marge.

Minergie-Standard

Minergie ist eine nachhaltige Bauweise, welche dazu führt, den Energiebedarf eines Gebäudes zu senken und die Wohnqualität der Bewohner zu steigern.

Miteigentum

Beim Miteigentum handelt es sich um eine Eigentumsform. Beim Miteigentum werden die Eigentümer jeweils mit einer Eigentumsquote im Grundbuch eingetragen, die in der Regel proportional zum eingebrachten Eigenkapital ist. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen.

Mix-Hypothek

Bei einer Mix-Hypothek wird der Hypothekarbetrag in mehrere Tranchen geteilt. Das Hypothekarmodel sowie die Anzahl und grösse der Tranchen sind dabei frei wählbar

Neben- und Unterhaltskosten

Nebenkosten und Unterhaltskosten betragen etwa 1% des Verkehrswerts bzw. des Kaufpreises pro Jahr.

Nettowohnfläche

Die Nettowohnfläche umfasst die bewohnbare Fläche aller Innenräume inklusive Treppen, Flure, Gänge, usw.

Nutzniessung

Die Nutzniessung ist eine Dienstbarkeit, welche den Begünstigten dazu berechtigt, einen fremden Vermögenswert zu gebrauchen. Sie Verleiht also dem Berechtigten den vollen Genuss an einem fremden Vermögenswert. Dies bedeutet, der Nutzniessungsberechtigte kann den Vermögenswert entweder selber benützen oder vermieten, verpachten, usw. Er darf den Vermögenswert aber nicht aufbrauchen oder veräussern, d.h. er ist verpflichtet, das Nutzniessungsvermögen in seinem Bestande zu erhalten und zu nutzen.Der Nutzniessungsberechtigte trägt die Auslagen für den gewöhnlichen Unterhalt und die Bewirtschaftung der Sache, die Zinsen für die darauf haftenden Kapitalschulden sowie die Steuern und Abgaben. Der Eigentümer trägt alle anderen Lasten.

Reservationsvereinbarung

Die Unterzeichnung einer Reservationsvereinbarung vor dem eigentlichen Kaufvertrag ist eine gängige Praxis. Vor dem eigentlichen Hauskauf schliessen Verkaufende und Kaufende oft einen Reservationsvertrag ab. Dieser Vorvertrag hält die Kauf- beziehungsweise Verkaufsabsicht der beiden Parteien fest. Der Reservationsvertrag wird oft Monate vor der effektiven Eigentumsübertragung aufgesetzt. Andere Interessierte erhalten daraufhin eine Absage und das Objekt wird in der Regel vom Markt genommen.

Ein Reservationsvertrag beim Hauskauf bindet weder Kaufinteressenten noch Kaufende. Vorsicht ist dennoch geboten. Eine Anzahlung muss der Verkäufer beim Rücktritt zurückerstatten. Entstandene Unkosten kann er jedoch dabei einfordern.

Reservationszahlung

Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer oftmals eine Reservationszahlung/Anzahlung leisten. In der Regel handelt es sich hier um ca. CHF 10'000 bis 20'000.

Rollover-Hypothek

Rollover-Hypothek ist eine andere Bezeichnung für die Saron-Hypothek.

Säule 3b

Die Säule 3b beschreibt die freie Vorsorge. Generell handelt es sich hierbei um Lebensversicherungen, Anlagen oder angespartes Bargeld.

Steuerliche Vorteile

Die indirekte Amortisation der Hypothek bietet steuerliche Vorteile.

Stockwerkeigentum

Der Begriff Stockwerkeigentum bezeichnet eine besonders ausgestaltete Eigentumsform. Es handelt sich um ein Miteigentum, das mit einem Sonderrecht verbunden ist. Das Sonderrecht befugt zur ausschliesslichen Nutzung und baulichen Ausgestaltung bestimmter Gebäudeteile.

Tragbarkeit

Die Ausgaben für die Liegenschaft im Verhältnis zum Bruttoeinkommen in Prozent werden als Tragbarkeitbezeichnet.

Variable Hypothek

Eine variable Hypothek ist ein Kredit mit unbestimmter Laufzeit. Eine Kündigung, meist mit 6 Monaten Kündigungsfrist, ist bei variablen Hypotheken jederzeit möglich. Der Zins folgt dem Markt.

Verkehrswert

Von Fachpersonen geschätzter Wert einer Liegenschaft, widerspiegelt den Marktwert.

Verkehrswertschätzung

Die Ermittlung des Marktwerts einer Liegenschaft durch einen Experten wird als Verkehrswertschätzung bezeichnet.

Verpfändung

Durch die Verpfändung (Hinterlegung) von zusätzlichen Sicherheiten kann ein Kreditnehmer seine Bonität verbessern und erhält somit möglicherweise interessantere Konditionen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeits­­entschädigung ist der Strafzins, den ein Kreditnehmer zahlen muss, wenn er vor dem Ende der regulären Laufzeit eine Hypothek kündigen möchte.

Vorkaufsrecht

Mit einem Vorkaufrecht hat der Vorkaufsberechtigte die Möglichkeit, die Liegenschaft bei Verkauf zu erwerben.

Wertquote

Die Wertquote definiert den Anteil eines Stockwerkeigentümers an der gesamten Liegenschaft.

Wohnrecht

Im Rentenalter stellen sich Hauseigentümer oftmals die Frage, ob sie ihre Liegenschaft an die Kinder übertragen sollen. Wollen die Eltern weiterhin die Liegenschaft bewohnen, bieten sich zwei Möglichkeiten an : das Wohnrecht und die Nutzniessung.

Siehe auch den Vergleich dieser beiden Diestbarkeiten unter
https://hausinfo.ch/de/recht/hauseigentum-stockwerkeigentum/erbrecht/nutzniessung-wohnrecht.html?tid=10756&campid=1009&siteid=116&gclid=CjwKCAjw0a-SBhBkEiwApljU0g9WdosXxPztf6Tgz6VT-Ytj9X9xTYuFy1tBwgcUiRc4K56jMKJtnxoCyfcQAvD_BwE