Der Eigenmietwert : Was Sie wissen sollten
Der Verband der Hauseigentümer möchte den Eigenmietwert abschaffen. Im Parlament gab es bereits zahlreiche Vorstösse zu diesem Thema. Doch was ist der Eigenmietwert und wie wird er berechnet ? Längst nicht alle Hausbesitzer würden von einer Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren.
Der Eigenmietwert (eigentlich: «Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften») ist ein fiktives steuerbares Einkommen. Er wurde im Rahmen der Bundessteuer eingeführt, die während des Zweiten Weltkriegs als Verteidigungssteuer erhoben wurde. Immobilienbesitzer werden somit auf die Mieteinnahmen besteuert, die sie erzielen könnten, wenn sie ihre Immobilie vermieten würden.
Auf den ersten Blick erscheint dies absurd. Warum sollte man ein Einkommen besteuern, das nicht erzielt wurde? Bei näherer Betrachtung wird jedoch klar, dass der Mietwert einen steuerlichen Ausgleich zwischen Mietern und Eigentümern schaffen soll. Denn wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, trägt in der Regel geringere Kosten für das Wohnen, als wenn er das gleiche Objekt mieten würde. Das solidarische Steuersystem in der Schweiz verlangt daher von den Eigentümern einen zusätzlichen Beitrag.
Die Steuerabzüge haben den Effekt des Eigenmietwerts abgeschwächt
Alle Ausgaben, die den Werterhalt gewährleisten, können vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden. Dazu gehören Reparaturen und Renovationen. Ausgenommen sind Ausgaben, die einen Mehrwert generieren, z. B. eine neue Luxusküche oder ein neuer Wintergarten. Durch die Abzüge wird die zusätzliche Steuerlast, die sich aus dem Eigenmietwert ergibt, reduziert oder in manchen Fällen ganz beseitigt.
Aufgrund des Eigenmietwerts und der Steuerprogression zahlen Hausbesitzer also deutlich mehr Einkommenssteuern als Mieter. Zumindest auf den ersten Blick. Denn gleichzeitig können Immobilienbesitzer ihre Hypothekarschulden und Unterhaltskosten steuerlich absetzen. Aus diesem Grund kann es sich lohnen, die Hypotheken nicht zurückzuzahlen, sondern Schulden bei der Bank zu haben.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet ?
Für die Berechnung des Eigenmietwerts werden verschiedene Kriterien benutzt, z. B. die Wohnfläche, die Lage, die Bauweise und das Alter der Immobilie. Die Steuerbehörde geht dabei vergleichend vor und schätzt die Miete, die für ein ähnliches Objekt gezahlt werden müsste. Auf dieser Grundlage wird ein Rabatt von 10% bis 40% gewährt. Die Berechnung des Eigenmietwerts hängt vom Wohnort ab und kann je nach Kanton sehr unterschiedlich sein. Für die Bundessteuer gilt ein normierter und damit manchmal höherer Satz.
Wenn ein Eigentümer den Eindruck hat, dass der Eigenmietwert zu hoch ist, kann er die Berechnung anfechten. Auch nicht genutzte Räume, z. B. weil die Kinder aus dem Haus sind, können zu einem niedrigeren Eigenmietwert führen.
Hausbesitzer wollen den Eigenmietwert abschaffen
Der Eigenmietwert ist umstritten. Viele Immobilienbesitzer halten ihn für ungerecht. Mehrmals gab es Vorstösse, ihn abzuschaffen. Die Chancen für eine Abschaffung stehen heute besser denn je.
Die Frage bleibt jedoch, ob die Abzugsmöglichkeiten zusammen mit dem Eigenmietwert abgeschafft werden und wie Zweitwohnungen künftig besteuert werden. Je nachdem, wie der Eigenmietwert abgeschafft wird, werden die finanziellen Folgen für die Eigentümer unterschiedlich ausfallen.
Nicht alle werden von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren
Wenn der Eigenmietwert abgeschafft wird, wird es für Hausbesitzer mit hohen Hypotheken entscheidend sein, ob sie diese noch abziehen können und wie hoch der Hypothekarzinssatz ist. Bei einem Anstieg der Zinssätze werden diese Eigentümer verlieren. Dasselbe gilt für diejenigen, die viel in die Instandhaltung ihrer Immobilie investieren. Die Entscheidung, nur den Eigenmietwert abzuschaffen, dürfte im Parlament jedoch kaum eine Mehrheit finden.
Fazit : Mit dem aktuellen Modell der Eigenmietwertbesteuerung kann es sich lohnen, Hypotheken nicht zurückzuzahlen. Wenn der Eigenmietwert zusammen mit den Abzugsmöglichkeiten abgeschafft wird, werden hohe Schulden unattraktiv werden. In diesem Fall werden langjährige Eigentümer mit niedrigen Hypotheken stärker profitieren als andere. Sie werden weniger Steuern zahlen müssen. Für neue Hauskäufer hingegen könnte die Abschaffung der Abzugsmöglichkeiten eine grosse finanzielle Hürde darstellen.