Der Eigenmietwert : Was Sie wissen sollten
Der Verband der Hauseigentümer möchte den Eigenmietwert abschaffen. Im Parlament gab es bereits zahlreiche Vorstösse zu diesem Thema. Doch was ist der Eigenmietwert und wie wird er berechnet ? Längst nicht alle Hausbesitzer würden von einer Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren.
Der Eigenmietwert (eigentlich: «Mietwert für selbstgenutzte Liegenschaften») ist ein fiktives steuerbares Einkommen. Er wurde im Rahmen der Bundessteuer eingeführt, die während des Zweiten Weltkriegs als Verteidigungssteuer erhoben wurde. Immobilienbesitzer werden somit auf die Mieteinnahmen besteuert, die sie erzielen könnten, wenn sie ihre Immobilie vermieten würden.
Auf den ersten Blick erscheint dies absurd. Warum sollte man ein Einkommen besteuern, das nicht erzielt wurde? Bei näherer Betrachtung wird jedoch klar, dass der Mietwert einen steuerlichen Ausgleich zwischen Mietern und Eigentümern schaffen soll. Denn wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt, trägt in der Regel geringere Kosten für das Wohnen, als wenn er das gleiche Objekt mieten würde. Das solidarische Steuersystem in der Schweiz verlangt daher von den Eigentümern einen zusätzlichen Beitrag.
Die Steuerabzüge haben den Effekt des Eigenmietwerts abgeschwächt
Alle Ausgaben, die den Werterhalt gewährleisten, können vom steuerpflichtigen Einkommen abgezogen werden. Dazu gehören Reparaturen und Renovationen. Ausgenommen sind Ausgaben, die einen Mehrwert generieren, z. B. eine neue Luxusküche oder ein neuer Wintergarten. Durch die Abzüge wird die zusätzliche Steuerlast, die sich aus dem Eigenmietwert ergibt, reduziert oder in manchen Fällen ganz beseitigt.
Aufgrund des Eigenmietwerts und der Steuerprogression zahlen Hausbesitzer also deutlich mehr Einkommenssteuern als Mieter. Zumindest auf den ersten Blick. Denn gleichzeitig können Immobilienbesitzer ihre Hypothekarschulden und Unterhaltskosten steuerlich absetzen. Aus diesem Grund kann es sich lohnen, die Hypotheken nicht zurückzuzahlen, sondern Schulden bei der Bank zu haben.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet ?
Für die Berechnung des Eigenmietwerts werden verschiedene Kriterien benutzt, z. B. die Wohnfläche, die Lage, die Bauweise und das Alter der Immobilie. Die Steuerbehörde geht dabei vergleichend vor und schätzt die Miete, die für ein ähnliches Objekt gezahlt werden müsste. Auf dieser Grundlage wird ein Rabatt von 10% bis 40% gewährt. Die Berechnung des Eigenmietwerts hängt vom Wohnort ab und kann je nach Kanton sehr unterschiedlich sein. Für die Bundessteuer gilt ein normierter und damit manchmal höherer Satz.
Wenn ein Eigentümer den Eindruck hat, dass der Eigenmietwert zu hoch ist, kann er die Berechnung anfechten. Auch nicht genutzte Räume, z. B. weil die Kinder aus dem Haus sind, können zu einem niedrigeren Eigenmietwert führen.
Hausbesitzer wollen den Eigenmietwert abschaffen
Der Eigenmietwert ist umstritten. Viele halten ihn für ungerecht. Laut einer Studie würden mehr als 70% der Eigentümer und 58% der Mieter die Abschaffung befürworten. Mehrmals gab es Vorstösse, ihn abzuschaffen. Die Chancen für eine Abschaffung stehen heute besser denn je
Die Frage bleibt jedoch, ob die Abzugsmöglichkeiten zusammen mit dem Eigenmietwert abgeschafft werden und wie Zweitwohnungen künftig besteuert werden. Je nachdem, wie der Eigenmietwert abgeschafft wird, werden die finanziellen Folgen für die Eigentümer unterschiedlich ausfallen.
Im Gegensatz zu den damals erwogenen Varianten sieht die aktuelle Version (die noch von den Wählern angenommen werden muss, voraussichtlich vor Ende 2025) auch die Abschaffung der Steuerabzüge für Hypothekenzinsen und Unterhaltskosten vor.
Nicht alle werden von der Abschaffung des Eigenmietwerts profitieren
Wenn der Eigenmietwert abgeschafft wird, wird es für Hausbesitzer mit hohen Hypotheken entscheidend sein, ob sie diese noch abziehen können und wie hoch der Hypothekarzinssatz ist. Bei einem Anstieg der Zinssätze werden diese Eigentümer verlieren. Dasselbe gilt für diejenigen, die viel in die Instandhaltung ihrer Immobilie investieren. Die Entscheidung, nur den Eigenmietwert abzuschaffen, dürfte im Parlament jedoch kaum eine Mehrheit finden.
Fazit : Mit dem aktuellen Modell der Eigenmietwertbesteuerung kann es sich lohnen, Hypotheken nicht zurückzuzahlen. Wenn der Eigenmietwert zusammen mit den Abzugsmöglichkeiten abgeschafft wird, werden hohe Schulden unattraktiv werden. In diesem Fall werden langjährige Eigentümer mit niedrigen Hypotheken stärker profitieren als andere. Sie werden weniger Steuern zahlen müssen. Für neue Hauskäufer hingegen könnte die Abschaffung der Abzugsmöglichkeiten eine grosse finanzielle Hürde darstellen.
- Rentnerinnen und Rentner als Hauptprofiteure
Entsprechend wären die grössten Profiteure der Abschaffung des Eigenmietwerts Rentnerinnen und Rentner, welche in einer alten Immobilie wohnen, die sie damals günstig gekauft und ihre Hypothek mittlerweile stark amortisiert haben, sowie nur noch das nötigste an Unterhaltsarbeiten machen. Diese Personen können durchaus ein Viertel ihrer Steuerlast einsparen.
- Wohlhabende Immobilienbesitzende bezahlen mehr
Auf der anderen Seite der Skala sind die wohlhabenden Immobilienbesitzenden, welche mehrere Wohneinheiten besitzen. Sie bezahlen durch die Abschaffung wenige Prozentpunkte mehr Steuern, weil sich die Hypothekarzinsen für die vermieteten Wohneinheiten nur noch teilweise abziehen lassen, basierend auf der Quote von Rendite-Immobilien zum Gesamtvermögen. Unterhaltskosten lassen sich für vermietete Wohneinheiten weiterhin steuerlich absetzen.
- Erstkäuferschaft und Erwerbstätige: Kaum Veränderungen
Für Erstkäuferinnen und -käufer und sowie erwerbstätige Immobilienbesitzende wird sich voraussichtlich wenig ändern. Die Erstkäuferschaft profitiert von einem Ersterwerberabzug, der bei Ehepaaren im ersten Jahr CHF 10’000 beträgt und danach über zehn Jahre linear abnimmt. Erwerbstätige Immobilienbesitzer erleben aufgrund der bereits heute bestehenden Balance zwischen Eigenmietwert und Steuerabzügen kaum Veränderungen.
- Möglicher Renovationsboom vor Abschaffung
Sollte die Abschaffung des Eigenmietwerts in der Volksabstimmung angenommen werden, könnte dies vor dem Regimewechsel zu einem Renovationsboom führen. Viele Eigenheimbesitzende könnten grössere Investitionen noch vor Inkrafttreten der neuen Regelung tätigen, um die aktuellen Abzugsmöglichkeiten voll auszuschöpfen.