Hauseigentümer werden vor dem 40. Lebensjahr?
19. August 2022 / chw
In der Schweiz besitzen nur ca. 40% der Einwohner ein Eigenheim. Jeder zweite Schweizer unter 30 Jahren träumt jedoch davon, in den nächsten zehn Jahren eine Immobilie zu erwerben. Im Durchschnitt ist der Schweizer jedoch erst mit 37 Jahren Eigentümer, gegenüber 34 Jahren bei den Deutschen, 33 Jahren bei den Italienern und 27 Jahren bei den Engländern.
Der Zugang zu Wohneigentum nimmt nur sehr langsam zu, da zwei Kräfte gegeneinander wirken: Trotz der jüngsten Erhöhungen sind die Zinssätze immer noch niedrig, aber die Vergabe von Hypotheken durch die Banken ist restriktiver geworden. Der Traum vom Eigenheim lässt sich daher weiterhin nur schwer verwirklichen.
Dies gilt insbesondere für junge Menschen. Sie verfügen in der Regel weder über eine gut ausgestattete zweite Säule, noch über private Ersparnisse von mehreren hunderttausend Franken, noch über ein hohes Einkommen, das die Banken überzeugen könnte.
Hinzu kommen die hohen Immobilienpreise. Bis 2021 sind die Preise für Villen erneut um mehr als 6% gestiegen und die Preise für Wohnungen um ca. 5%. Dies zwingt die zukünftigen Hausbesitzer somit, immer mehr Eigenkapital einzubringen.
Das Alter als solches ist jedoch kein Kriterium für die Gewährung oder Ablehnung eines Hypothekardarlehens. Ausschlaggebend ist vielmehr die Fähigkeit des Schuldners, die zukünftigen Kosten unter Berücksichtigung eines theoretischen Zinssatzes von 5% zu tragen.
Frühzeitig an das Potenzial der dritten Säule denken und die richtige Strategie verfolgen
Im Allgemeinen stellt der seit Jahrzehnten geltende Zinssatz von 5% kein besonderes Problem dar. Hingegen hat die Anforderung von 10% Eigenkapital ausserhalb der 2. Säule (plus Kaufkosten von ca. 4%-5%) den Kreis der potenziellen Erwerber eingeschränkt.
Die Hürde ist aber vielleicht niedriger als man denkt, wenn man vorausschauend handelt.
Für eine Immobilie im Wert von CHF 800.000 und mit der Einzalhung von CHF 13'766 pro Jahr in eine 3. Säule, können die beiden Mitglieder eines Haushalts innerhalb von sechs Jahren die erforderlichen 10% Bargeld aufbringen (und dies ohne Berücksichtigung von der Steuerersparnis in dieser Zeit). Bei Bedarf können die Verwandten einen Beitrag leisten. Junge Leute, die wirklich kaufen wollen, finden oft Lösungen bei Verwandten durch Erbvorbezüge oder Schenkungen.
Wenn es das Einkommen des Paares erlaubt und die richtige Strategie gewählt wird, ist es ausserdem oft nicht notwendig, für den Restbetrag einen Bezug aus der zweiten Säule zu tätigen. Für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum akzeptieren die meisten Banken nämlich die Verpfändung der Pensionskassengelder. Sie finanzieren dann 90% des Kaufpreises (statt der üblichen 80%) gegen Verpfändung des BVG-Altersguthabens.
Diese Verpfändung hat viele Vorteile: Sie führt zu keiner Minderung der Vorsorgeleistungen (Alter/Invalidität/Tod), es gibt keine Besteuerung des Bezugs, der steuerliche Abzug der Hypothekarzinsen ist höher und BVG-Einkäufe sind weiterhin möglich.
Einige hier nicht aufgeführte Regeln müssen beachtet werden, um von dieser Strategie vollständig profitieren zu können. Eine persönliche Beratung bleibt daher die bevorzugte Option.
Im Vergleich zu einer Miete für ein ähnliches Objekt bleibt der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung durchaus sinnvoll.
Der Traum bleibt auch für junge Haushalte möglich !
Angesichts der strengeren Regeln für die Vergabe von Hypothekardarlehen gibt es Lösungen. Dies setzt jedoch voraus, dass man frühzeitig eine Sparstrategie entwickelt, sich akribisch vorbereitet und jeden Fall individuell analysiert.
Die Zahl der Hausbesitzer in der Schweiz steigt übrigens langsam aber stetig an und in den nächsten zehn Jahren könnten mehr als 50% der Einwohner in ihren eigenen vier Wänden wohnen.