Taux hypothécaires
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Contactez-nous. Nous fixerons volontiers un rendez-vous pour un conseil personnalisé sans frais et sans engagement de votre part. Nous vous expliquerons en détail notre méthode de travail et vous donnerons les informations nécessaires au traitement de votre demande.
Lors d’un second entretien, nous vous présentons les offres obtenues, les meilleurs taux hypothécaires ainsi que la stratégie de financement qui répond le mieux à votre situation. Vous restez en tout temps maître à bord.
Nous nous chargeons du suivi administratif (coordination avec le notaire, la banque, les caisses de pension, les compagnies d’assurance, etc.) et continuons à vous accompagner à chaque étape de négociation de votre taux hypothécaire jusqu’à la sortie de fonds et la finalisation du dossier.
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Quel modèle de taux choisir ?
Chaque situation est différente...
Cela paraît évident, mais chaque situation requiert des recommandations et des stratégies spécifiques en matière de modèle de taux hypothécaire et de durée.
Chez Wecco SA à Fribourg, nous prenons par conséquent le temps nécessaire pour cerner vos besoins personnels.
Aussi individuelles que soient vos attentes, nous trouverons ensemble la stratégie qui réponds le mieux à vos besoins.
Les taux hypothécaires en un coup d'oeil
Une hypothèque à taux fixe est assortie d'un taux non modifiable pendant une durée convenue entre la banque et l'emprunteur (en général de 2 à 10 ans, parfois plus). Elle procure au client une importante sécurité financière, car il peut ainsi se prémunir contre toute fluctuation pendant la période donnée. Une hypothèque à taux fixe est recommandée lorsqu'une augmentation du taux d'intérêt est attendue ou fortement probable.
Le taux d'intérêt de l'hypothèque dépend du taux du marché. Il s'agit là d'une hypothèque refinancée par les banques sur le marché monétaire suisse, les frais de refinancement étant imputés au client. Le taux n’est communiqué rétroactivement qu’à la fin de la période d’intérêts.
Une hypothèque à taux variable n'a pas de durée fixe et partant pas d'échéance. Comme son nom l'indique, le taux peut varier en votre faveur ou en votre défaveur. Elle peut généralement être annulée moyennant un délai de résiliation assez bref allant de 3 à 6 mois, ce qui fait d'elle un modèle d'hypothèque plutôt souple. Cependant, cette flexibilité supplémentaire a un prix: l'hypothèque à taux variable est souvent le modèle de financement le plus cher.
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Banque ou Assurance ?
Parallèlement aux banques, des compagnies d'assurances proposent également des hypothèques.
Le preneur d'hypothèque devrait-il plutôt se décider pour une banque ou une assurance ?
Nous vous indiquons ci-dessous les principales différences
Il n'y a pas que le modèle ou le taux hypothécaire qui joue un rôle important, mais également le choix du prestataire financier octroyant le prêt hypothécaire. Le prix, le montant ou le plan d'amortissement peuvent en effet fortement varier d'un prestataire à un autre. Il est donc important de choisir l'établissement offrant, outre des taux attractifs, le financement le plus adapté à votre situation globale.
Les banques ont longtemps été les seules à offrir des hypothèques. Toutefois, de plus en plus d'assurances se lancent depuis quelques années dans ce marché lucratif.
Fondamentalement, les banques et les assurances font face à un même problème : elles ont énormément de liquidités, mais peu de solutions pour les placer. En plus, la Banque Nationale Suisse facture, depuis 2015, un intérêt négatif de 0.75% en cas de dépôt dans ses coffres. Elles sont donc disposées à prêter, même à long terme, avec un rendement certes modeste, mais presque sans risque, surtout si elles appliquent les normes restrictives de la FINMA.
Dans le cas des assurances, les crédits hypothécaires permettent ainsi d'investir les primes des clients à long terme et de façon rentable. Cette stratégie apporte un rendement constant et bien prévisible. Ce sont d'ailleurs avant tout les compagnies d'assurance-vie qui sont actives dans le domaine hypothécaire. Les assureurs non-vie (chose, patrimoine) sont plus vulnérables à des événements financiers importants et donc moins disposés à placer les primes à long terme.
Maintenant, comment et qui choisir ?
Pour de nombreuses personnes en Suisse, la banque reste certes le premier interlocuteur pour leur financement immobilier. Les assurances ne sont cependant plus négligeables et, malgré une part de marché relativement modeste d'env. 4%, leurs offres hypothécaires sont tout à fait concurrentielles.
Les différences entre les banques et les assurances se manifestent dans les points suivants :
- Les banques ne proposent souvent que des hypothèques jusqu'à dix ans. Les assurances sont les seules à proposer des emprunts à taux fixes à très long terme (jusqu'à 25 ans).
- Lors d'hypothèques à départ différé (hypothèques forward), certaines assurances proposent, contrairement aux banques, des taux d'intérêt sans majoration.
- Contrairement aux banques, les assurances n'accordent pas d'hypothèques pour l'achat d'un terrain ou d'une résidence secondaire. De plus, elles ne financent que très rarement des crédits de construction ou des immeubles de rendement.
- Les assurances sont un peu plus conservatrices que les banques lors de l'attribution des hypothèques. Cette constatation est visible entre autres dans le cas des modèles hypothécaires proposés, de l'évaluation de l'immeuble, de la capacité financière du client (calcul de la tenue des charges) ou du taux d'avance.
- L'hypothèque au taux Libor n'est pas proposée par toutes les assurances en raison de son caractère à court terme.
- Même si ce n'est pas une généralité, une analyse de crédit, et partant l'obtention d'une confirmation de financement, peut durer un peu plus longtemps auprès d'une assurance.
- Auprès de la plupart des banques, d'autres prestations de service sont obligatoires pour l'emprunteur (ouverture de comptes salaire, transfert d'avoirs, etc...). Dans le cas des compagnies d'assurance, les contrats hypothécaires sont possibles sans la conclusion d'autres produits d'assurance.
- Globalement, les assurances offrent des taux plus attractifs que les banques (en moyenne 15 à 20 points de base meilleur marché). Cette vérité n'est toutefois pas gravée dans le marbre, tant il est vrai que le taux appliqué au client dépend de plusieurs facteurs. Ainsi, la solvabilité du client (son rating), son niveau d'endettement, sa fortune globale, sa relation avec l'établissement en question, voire même son potentiel financier futur sont autant d'éléments qui influencent le taux.
Et au final, il s'agit également d'une question de négociation...