Hypothèque SARON

Le 27 juillet 2017, l'autorité de surveillance des marchés financiers britannique FCA (Financial Conduct Authority) a annoncé la suppression du taux interbancaire LIBOR ("London lnterbank Offered Rate") d'ici fin 2021. Cette annonce est venue bouleverser le marché suisse des hypothèques.

En effet, c'est là un changement important pour le marché des crédits hypothécaires. Les établissements financiers se sont peu à peu parés pour ce changement et proposent désormais des hypothèques SARON qui remplace l'hypothèque basée sur le taux LIBOR.

Tout ce qu'il faut savoir sur le SARON

• SARON signifie Swiss Average Rate OverNight. Il s'agit donc d'un taux d'intérêt moyen calculé sur la base des prêts réalisés pour une nuit par les établissements bancaires en Suisse.
• Le taux d'intérêt SARON repose sur des transactions effectives sur le marché monétaire suisse.
• La plupart des banques et assurances proposent des produits SARON, dont les intérêts sont calculés sur la base du taux d'intérêt SARON.
• Le SARON capitalisé au jour le jour (SARON compounded) est souvent considéré comme la référence pour le calcul du taux d'intérêt SARON
• Parce que le taux d'intérêt SARON n'est calculé qu'a posteriori, les intérêts de ces produits ne sont connus qu'au moment de l'échéance d'intérêts.

En quoi le taux SARON est-il différent du LIBOR ?

Le SARON est un taux d'intérêt de référence calculé au jour le jour à la clôture des marchés, sur la base des transactions effectives réalisées sur le marché monétaire suisse, alors que le LIBOR était presque exclusivement basé sur des projections d'experts. Pour vulgariser, avec le LIBOR les banques déterminent « à quel taux elles vont se prêter les unes aux autres ». Elles le fixent ensuite pour la période à venir. Avec le SARON, elles évaluent « à quel taux elles se sont prêtées les unes aux autres, en moyenne ». Elles utilisent le résultat comme référence pour la période échue.

Plus qu’une simple différence sémantique, cette nuance change la donne. En effet, il devient désormais impossible d’anticiper le taux qui va être appliqué avant la fin de la période. Déterminé et publié par la place boursière SIX depuis 2009, le SARON est donc un taux de référence plus équitable, plus robuste, plus transparent et moins sujet à la manipulation que le LIBOR.

Sur le plan pratique, toutefois, les deux outils servent la même utilité auprès des emprunteurs. Et dans les faits ils sont toujours restés relativement proches.

Comment et quand le taux d'intérêt SARON est-il déterminé ?

SIX calcule chaque jour le taux d'intérêt moyen sur la base des transactions effectuées par les établissements financiers en Suisse. Le taux SARON est publié par SIX chaque jour à 18h00. Afin de pouvoir déterminer le taux d’intérêt sur la période concernée, SIX propose le taux de référence «Compounded SARON». Il est calculé à partir de la valeur moyenne journalière du taux SARON. Le taux Compounded SARON ne peut ainsi jamais être inférieur à zéro

Le taux d'intérêt pour la période d'intérêt concernée n'est donc pas encore connu au moment de la conclusion, mais uniquement à la fin de la période d'intérêt.

Quels sont les risques ?

De ce point de vue-là, les dynamiques sont assez similaires entre le LIBOR et le SARON. Un taux flottant, bas, qui peut sembler attrayant, mais qui n’est pas sans danger.

Le SARON est généralement moins cher qu’un taux fixe, mais le risque est de rater l’opportunité de fixer son prêt à long terme. Les taux fixes ont en effet tendance à monter plus rapidement que les taux courts.

À l’origine les prêts à taux LIBOR permettaient un remboursement total à chaque échéance (3, 6, 12 mois). Certaines banques ont depuis quelques années imposé des durées minimum allant de 2 à 10 ans pour ces produits. Cette pratique s’est généralisée avec les nouvelles offres SARON.

Les hypothèques SARON conviennent surtout aux propriétaires qui peuvent faire face aux fluctuations des taux d'intérêt et qui disposent d'un coussin financier ou qui prévoient une forte baisse des taux. Calculées sur un horizon temporel long, les hypothèques SARON sont très probablement plus avantageuses que les hypothèques fixes à long terme.

Il ne faut toutefois pas se précipiter et bien s'informer sur les différents produits SARON. Une mauvaise stratégie en matière de taux d'intérêt peut en effet coûter très cher.

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