Etre codébiteur solidaire d'un prêt hypothécaire
30 novembre 2018 / nid
Lors de l’achat d’un bien immobilier, que ce soit par un couple marié, un couple uni par un partenariat enregistré ou par deux concubins, la part de propriété est dans la plupart des cas de 50% chacun. Il est toutefois possible de définir une proportion différente suivant les apports de fonds propres respectifs.
En ce qui concerne le financement et quelle que soit la part de propriété, les deux acquéreurs seront codébiteurs solidaires pour la totalité du prêt et des engagements contractés avec l’établissement financier. Cela signifie que le créancier-gagiste (banque ou assurance) pourra le cas échéant, à son choix, exiger de tous les débiteurs solidaires ou de l'un d'eux l'exécution intégrale ou partielle de l'obligation. De plus, les débiteurs demeurent tous obligés jusqu'à l'extinction totale de la dette.
Dans le cas où l’un des acquéreurs ne souhaite pas être codébiteur bien qu’il possède effectivement une part de copropriété, ses revenus ne seront pas pris en considération par la banque pour l’évaluation de la capacité financière. Cela pourrait amener à un refus de financement de la part de l’établissement si les revenus du débiteur unique ne sont pas suffisants.
Dans certaines situations, un membre de la famille ou un tiers peut se porter codébiteur solidaire pour pallier au manque de revenus du ou des demandeurs de crédit. Bien qu’il n’existe pas de réglementation précise à ce sujet, la plupart des établissements financiers se basent sur une pratique découlant de l’interprétation des articles 492 et suivants du code des obligations qui traitent du cautionnement en général.
Ils demandent alors que le codébiteur « externe » soit également copropriétaire du bien. Parfois, ils vont même plus loin et n’acceptent pas un codébiteur qui ne serait pas copropriétaire et qui n’habiterait pas le bien !
Plus tard, si l'engagement du codébiteur n'est plus demandé par la banque (suite à l'augmentation des revenus par exemple), la part de propriété du codébiteur peut être reprise par le débiteur principal. Cela implique toutefois un transfert immobilier et donc des frais (droits de mutation, notaire et registre foncier), voire - suivant le cas - un impôt de donation.
Il est dès lors préférable, si la capacité financière le permet, d’effectuer une donation. Ces fonds propres supplémentaires diminuent ainsi le besoin de financement hypothécaire et par conséquent les revenus minimums à obtenir. De plus, elle permettra par la même occasion de s'adresser à un plus grand nombre d'établissements financiers et d'obtenir ainsi de meilleures conditions de taux.