Abolition de la valeur locative : dernière ligne droite !
14 juillet 2025 / chw
Qu'est-ce que la valeur locative ?
La valeur locative est un revenu imposable fictif. Elle a été introduite dans le cadre de l'impôt fédéral, qui était prélevé en tant qu'impôt pour la défense au cours de la Seconde Guerre mondiale. Les propriétaires immobiliers sont ainsi imposés sur les recettes locatives qu'ils pourraient percevoir s'ils louaient leur bien immobilier.
Au premier abord, cela semble absurde. Pourquoi imposer un revenu qui n'a pas été perçu ? Un examen plus approfondi permet cependant de comprendre que la valeur locative vise à créer une compensation fiscale entre les locataires et les propriétaires de leur logement. Car celui qui possède une maison ou un appartement supporte des coûts en général moins importants pour se loger que s'il louait le même objet. Le système fiscal solidaire en Suisse demande donc une contribution supplémentaire aux propriétaires.
Les déductions ont atténué l'effet de la valeur locative
Toutes les dépenses garantissant le maintien de la valeur peuvent être déduites du revenu imposable. Ce sont les réparations et rénovations. Sont exclues les dépenses générant une plus-value, par exemple une nouvelle cuisine de luxe ou un nouveau jardin d'hiver. Grâce aux déductions, la charge fiscale supplémentaire issue de la valeur locative est réduite ou, dans certains cas, entièrement supprimée.
En raison de la valeur locative et de la progression de l'impôt, les propriétaires paient donc nettement plus d'impôts sur le revenu que les locataires. Du moins, au premier coup d'œil. Car, dans le même temps, les propriétaires immobiliers peuvent déduire fiscalement leurs dettes hypothécaires et leurs frais d'entretien. Il peut être de ce fait intéressant de ne pas rembourser les hypothèques, mais d'avoir des dettes auprès de la banque.
Comment est calculée la valeur locative ?
Pour le calcul de la valeur locative, différents critères sont utilisés, comme la surface habitable, la situation, la construction et l'âge de l'immeuble. L'administration fiscale procède par comparaison et estime le loyer qui devrait être payé pour un objet similaire. Sur cette base, un rabais de 10% à 40% est accordé. Le calcul de la valeur locative dépend du lieu de domicile et peut être très différent selon les cantons. Pour l'impôt fédéral, un taux normé et donc parfois plus élevé s'applique.
Si un propriétaire a l'impression que la valeur locative est trop élevée, il peut contester le calcul. Des locaux non occupés, par exemple parce que les enfants sont partis, peuvent également conduire à une baisse de la valeur locative.
Les propriétaires veulent abolir la valeur locative
La valeur locative est controversée. Nombreux sont ceux qui la trouvent injuste. Selon une étude, plus de 70% des propriétaires et 58% des locataires seraient en faveur de cette suppression. À plusieurs reprises, des interventions ont eu lieu pour la supprimer. Les chances d'une abolition sont aujourd'hui plus grandes que jamais.
Afin de parvenir à un compromis avec le Conseil national, la Commission de l'économie et des redevances du Conseil des Etats s'est finalement prononcée pour un changement complet du système. Toutefois, si ce projet franchit la ligne d'arrivée, les frais d'entretien et de remise en état des immeubles ainsi que les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles fiscalement. Le projet prévoit également l'intégration des résidences secondaires.
Fin septembre, la population votera sur l’introduction d’un impôt réel sur les résidences secondaires. Si cet impôt est accepté, la valeur locative sera supprimée pour les résidences principales et secondaires.
Tous ne profiteront pas de la suppression de la valeur locative
Si la valeur locative est abrogée, le niveau des taux d'intérêt hypothécaires sera déterminant. En cas de hausse des taux d'intérêt, les propriétaires avec des hypothèques importantes seront perdants si les déductions sont supprimées en même temps que la valeur locative. Il en va de même pour ceux qui investissent beaucoup dans l'entretien de leur bien immobilier.
En résumé : avec le modèle actuel d'imposition de la valeur locative il peut être intéressant de ne pas rembourser les hypothèques. Si la valeur locative est abrogée en même temps que les possibilités de déduction, les dettes importantes deviendront peu attractives. Dans ce cas, les propriétaires de longue date avec des hypothèques faibles en profiteront plus que les autres. Ils auront moins d'impôts à payer. Pour les nouveaux acquéreurs, en revanche, la suppression des possibilités de déduction pourrait représenter un important obstacle financier.
- Les personnes retraitées, grandes gagnantes
Les principales bénéficiaires de la suppression de la valeur locative seraient donc les personnes retraitées résidant dans un bien ancien acheté à un prix avantageux et dont l’hypothèque a été en grande partie amortie, et qui ont effectué le strict minimum pour les travaux d’entretien. Elles pourraient réduire leur charge fiscale d’un quart environ.
- Impôts plus élevés pour les riches propriétaires immobiliers
À l’opposé, les propriétaires immobiliers fortunés possédant plusieurs unités d’habitation feraient partie des perdants. Ils paieront quelques points de pourcentage d’impôts supplémentaires, car les intérêts hypothécaires des appartements loués ne pourront plus être que partiellement déduits, sur la base de la part des immeubles de rendement dans leur patrimoine total. Les frais d’entretien continuent d’être déductibles fiscalement pour les logements en location.
- Peu de changement pour les primo-accédants et les personnes exerçant une activité lucrative
Pour les primo-accédants et les propriétaires immobiliers exerçant une activité lucrative, peu de changements sont à prévoir. Les premiers bénéficieront d’une déduction spécifique à l’acquisition d’un premier logement, qui s’élèverait à CHF 10’000 pour les couples mariés la première année puis diminuerait de manière linéaire sur dix ans. Les seconds ne verront guère de différence en raison de l’équilibre qui existe déjà aujourd’hui entre la valeur locative et les déductions fiscales.
- Un potentiel boom des rénovations avant la suppression
L’acceptation de la suppression de la valeur locative en votation populaire pourrait entraîner un boom des travaux de rénovation avant le changement de régime. De nombreux propriétaires pourraient effectuer des investissements importants avant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation afin de tirer pleinement parti des possibilités de déduction actuelles.
Faut-il bientôt amortir?
De nombreux propriétaires s’inquiètent et se demandent s’ils doivent amortir en partie ou entièrement leur hypothèque. Un amortissement doit toujours être attentivement examiné, car l’argent est immobilisé dans le logement.
Il est aussi intéressant de se demander à quoi serviraient sinon les fonds destinés à l’amortissement. L’argent qui dort sur un compte peut être utilisé pour le remboursement, que la valeur locative soit maintenue ou pas. Si en revanche ces fonds sont investis de manière rentable, l’amortissement n’est généralement pas avantageux.
Conseil: n’amortissez pas trop et gardez suffisamment de réserves pour les dépenses imprévues. Les emprunteurs ayant atteint l’âge de la retraite doivent par ailleurs veiller à détenir suffisamment de liquidités. À la retraite, il est difficile d’augmenter à nouveau l’hypothèque. Vérifiez aussi avec soin les incidences sur vos rentes si vous souhaitez amortir avec des avoirs de prévoyance.