Abolition de la valeur locative : quelles conséquences ?
6 septembre 2018 / chw
Récemment, la commission de l'économie du Conseil des Etats a relancé l'idée d'abolir la valeur locative pour les propriétaires de logement. La suppression de cet impôt fictif revient régulièrement sur la table à Berne, mais ne faisait plus parler d'elle depuis la votation de septembre 2012 où les Suisses avaient refusé une initiative qui en aurait exonéré les retraités. Mais quelles conséquences aurait cette abolition ?
Dans les milieux concernés, les avis sont très différents. Pour certains, cette réforme freinerait l'accession à la propriété. Pour d'autres, on applaudit la proposition de la commission, qui se penchera sur le détail du dossier au début de l'année prochaine. Mais beaucoup ne comprennent rien à ce sujet.
On vous explique tout.
La valeur locative, c'est quoi ?
Quand on possède un bien immobilier, il faut payer des impôts à l'Etat et au canton sur ce bien. Cela se fait via la valeur locative. Elle correspond à ce que le propriétaire toucherait s'il louait son logement. Une somme fictive qui sera considérée comme un revenu bien réel et sur lequel le propriétaire devra payer des impôts. La valeur locative a été introduite pour mettre à égalité fiscalement locataires et propriétaires.
En contrepartie, le propriétaire peut déduire fiscalement les frais d'accession à la propriété, en particulier les intérêts hypothécaires et les charges d'entretien. Actuellement, un propriétaire ne rembourse presque jamais l'intégralité de son hypothèque puisqu'il est déjà imposable sur la valeur locative. Si en plus, il ne pouvait plus déduire les intérêts de la dette, il serait perdant.
Qu'est-ce qui pourrait changer ?
La commission des Etats souhaite abolir la valeur locative des résidences principales uniquement. Elle souhaite en contrepartie que les charges d'entretien ne puissent plus être déduits, tout comme les intérêts hypothécaires, avec quelques exceptions sur ce dernier point, notamment lors l'acquisition d'un premier logement. Dans ce cas de figure, une partie des intérêts de la dette pourrait être déduite progressivement pendant une dizaine d'années. La 1ère année, ils pourraient déduire CHF 10'000, la 2e un peu moins et ainsi de suite, jusqu'à 10 ans.
Et les investissements pour les économies d'énergie ?
Tout comme les frais d'entretien, il ne serait plus possible de déduire les investissements servant à économiser l'énergie (panneaux solaires, isolation, etc.) et à protéger l'environnement. Ce qui va à l'encontre des mesures prônées par la stratégie énergétique 2050 approuvée par le peuple l'an dernier. Ce point a été fortement critiqué en commission. En contrepartie, les cantons resteront libres de conserver ces déductions.
Qui seraient les gagnants de la réforme si elle est acceptée ?
Plusieurs groupes de personnes seraient heureux de voir la réforme passer :
- Tous les propriétaires, en fonction de leur taux hypothécaire. Aujourd'hui comme les taux sont bas, ils ne peuvent pas déduire grand-chose. La valeur locative est donc lourde et si elle est abolie, ils seront gagnants. Mais si les taux remontent à plus de 4 ou 5%, ils ne pourront plus rien déduire avec la réforme. La valeur locative leur aurait été, dans ce cas, plus avantageuse.
- Les personnes âgées qui possèdent une maison déjà bien amortie. En effet, la valeur locative grève aujourd'hui fortement leurs revenus. Et comme ils ont considérablement réduit la dette de leur maison, les intérêts hypothécaires qu'ils peuvent déduire sont ridicules. Ils paient donc de gros impôts sur leur bien, malgré des revenus de retraités. La réforme les soulagera donc fortement.
- Les propriétaires qui ont réussi à épargner dans le passé. Comme ils ont de l'argent, ils pourront réduire leurs dettes hypothécaires et paieront ainsi moins d'intérêts. Sans oublier qu'ils n'auront plus de valeur locative.
- La Suisse en général, qui gagnera en stabilité. Aujourd'hui notre pays est l'un de ceux qui compte la plus forte dette hypothécaire globale des ménages (CHF 740 milliards, soit 115% de notre PIB de CHF 650 milliards). Une situation peu saine, qui renforce l'exposition des propriétaires aux aléas de la conjoncture.
Qui seront les perdants ?
Selon la commission, la réforme doit être aussi neutre que possible sur le plan budgétaire. S'il y a des gagnants, il y aura forcément des perdants. Là aussi, plusieurs catégories sont touchées :
- A commencer par l'Etat. La valeur locative rapporte aujourd'hui des impôts. En 2010, la Confédération avait mené une étude montrant qu'elle lui rapportait quelque 800 millions de francs par année. Mais le projet de la commission est encore embryonnaire et il faudra voir ce que l'Etat perdra réellement sur une longue période.
- Les jeunes familles vont perdre également des plumes dans la réforme. Surtout celles qui se sont lourdement endettées pour acheter leur maison. Comme elles ne pourront plus déduire les intérêts hypothécaires, leurs impôts seront plus élevés. Aujourd'hui, les taux sont bas et l'effet ne se fera pas trop sentir. En revanche, si les taux hypothécaires repartent à la hausse, ils seront en situation plus critique.
- Le secteur de la construction. En effet, les frais d'entretien n'étant plus déductibles, les propriétaires réfléchiront à deux fois avant de mandater des entreprises de rénovation. Comme la réforme ne va pas entrer en vigueur avant 2022-2023, on risque de voir les propriétaires se dépêcher de lancer des travaux pendant qu'il est encore possible de les déduire.
- Ceux qui possèdent des vieilles maisons et qui souhaitent les rénover. Comme ils ne pourront plus déduire les frais d'entretien, ils risquent de faire la grimace fiscalement. Avec une conséquence non négligeable: de nombreux bâtiments pourraient être mal entretenus une fois la réforme entrée en vigueur.
Pour la première fois, on a l'impression qu'un projet de réforme a des chances d'aboutir. Mais si l'abolition de la valeur locative devait se faire, il faut espérer que ce soit de manière correcte et équilibrée pour toutes les parties. Affaire à suivre de près donc...