Les étrangers peuvent-ils obtenir une hypothèque en Suisse ?
2 avril 2024 / chw
L'achat d'un bien immobilier en Suisse est le rêve de beaucoup d'expatriés de tout âge. Mais les gens se demandent souvent : "Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire en Suisse ?". La réponse est oui et nous sommes d'ailleurs fréquemment sollicité par cette clientèle souhaitant faire l'acquisition d'une résidence principale, d'une propriété pour la retraite ou d'une maison de vacances.
Si vous souhaitez acheter une maison ou un appartement en Suisse, vous devez toutefois bien connaître les nuances et spécificités du système suisse. Notamment les modalités et critères d'octroi des banques qui varient fortement de ce que nos voisins européens connaissent. Vous trouverez ci-dessous quelques informations utiles qui vous donneront les connaissances et le pouvoir de prendre des décisions éclairées et bien informées.
Qui peut obtenir une hypothèque en Suisse ?
La Suisse distingue plusieurs catégories d’acquéreurs étrangers en fonction de leur nationalité et de leur statut de séjour.
- Ressortissants d’Etats de l’UE/AELE domiciliés en Suisse et titulaires d’une autorisation d’établissement (permis C) ou d'une autorisation de séjour (permis B)
Vous avez les mêmes droits que les Suisses pour l’achat de biens immobiliers. Vous n’avez donc pas besoin d’une autorisation pour acheter un logement ou un terrain et pouvez obtenir une hypothèque auprès d'un établissement financier.
- Ressortissants d’Etats hors UE/AELE domiciliés en Suisse
Vous avez besoin d’une autorisation pour acquérir les biens suivants:
logement de vacances (pouvant être mis en location temporaire),
unités de logement dans un apparthôtel,
résidence secondaire (ne pouvant être mis en location).
Vous devez vous adresser à l’autorité compétente du canton où se situe l’immeuble.L’autorité cantonale rend une décision contre laquelle vous pouvez faire recours. Les conditions pour obtenir l’autorisation varient selon les cantons et le type de bien immobilier. L’autorisation est accordée pour un motif précis et l’immeuble ne peut pas être utilisé à une autre fin. Sauf dérogation, l’autorisation d’achat est valable trois ans. A noter que le fait qu’un ressortissant étranger possède un immeuble en Suisse ne donne pas droit à une autorisation de séjour.
Vous n’avez pas besoin d’autorisation pour l’achat de votre logement principal et de terrains à bâtir si vous remplissez les conditions suivantes:
vous possédez une autorisation d'établissement ou de séjour valable (généralement un permis C ou B),
vous allez vivre dans ce logement et ne pas le louer,
vous souhaitez bâtir et pouvez démarrer les travaux dans l’année qui suit l’acquisition du terrain.
- Frontaliers
Si vous êtes un ressortissant d’un pays de l’UE/AELE travaillant comme frontalier en Suisse (permis G), vous pouvez acquérir sans autorisation une résidence secondaire dans la région de votre lieu de travail. Mais vous ne pourrez pas la louer tant que vous travaillez dans la région comme frontalier.
Si vous ne résidez pas en Suisse et ne possédez pas un permis d’établissement ou un permis de séjour, vous serez soumis à la Loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) ou « Lex Koller ».
Conditions pour l'obtention d'une hypothèque
Une banque prêtera généralement aux acheteurs potentiels au maximum 80% de la valeur de la propriété. Les normes suisses exigent dès lors de pouvoir fournir à l'avance au minimum 20% du prix de vente, dont au moins la moitié (càd 10% du prix de vente) sous forme de liquidités (à savoir de l'épargne et/ou de 3e piliers). C'est ce qu'on appelle communément "les fonds propres" ou "l'apport personnel".
Le montant que vous pouvez emprunter dépend également de vos revenus. Les charges théoriques calculées par la banque (à savoir le total des intérêts hypothécaires, de l'amortissement et des charges de l'immeuble) ne doivent généralement pas dépasser 33.3% de vos revenus annuels bruts. Il peut s'agir d'un salaire combiné si plus d'une personne est inscrite sur le prêt hypothécaire.
Si vous remplissez ces deux conditions, vos chances d'obtenir un prêt hypothécaire en Suisse sont excellentes.
Types d'hypothèques en Suisse
Les types d'hypothèques en Suisse sont similaires à ceux que vous trouverez dans d'autres pays, mais avec une différence importante en ce qui concerne l'amortissement.
En effet, les banques suisses n'appliquent pratiquement plus le système de "l'annuité" ou de la "mensualité" qui inclus dans un même montant une part d'intérêts et une part d'amortissement. Aujourd'hui les intérêts hypothécaires et les amortissements sont payés séparément, ceci principalement pour des raisons d'optimisation fiscale. Pour en savoir plus au sujet des différentes façons d'amortir un prêt hypothécaire, nous vous recommandons la lecture de notre page dédiée (lien).
Les types d'hypothèques les plus courants sont les suivants :
Une hypothèque à taux fixe est assortie d'un taux non modifiable pendant une durée convenue entre la banque et l'emprunteur (en général de 2 à 10 ans, parfois plus). Elle procure au client une importante sécurité financière, car il peut ainsi se prémunir contre toute fluctuation pendant la période donnée. Une hypothèque à taux fixe est recommandée lorsqu'une augmentation du taux d'intérêt est attendue ou fortement probable.
Une hypothèque à taux variable n'a pas de durée fixe et partant pas d'échéance. Comme son nom l'indique, le taux peut varier en votre faveur ou en votre défaveur. Elle peut généralement être annulée moyennant un délai de résiliation assez bref allant de 3 à 6 mois, ce qui fait d'elle un modèle d'hypothèque plutôt souple. Cependant, cette flexibilité supplémentaire a un prix: l'hypothèque à taux variable est souvent le modèle de financement le plus cher.
Le taux d'intérêt de l'hypothèque dépend du taux du marché. Il s'agit là d'une hypothèque refinancée par les banques sur le marché monétaire suisse, les frais de refinancement étant imputés au client. Le taux n’est communiqué rétroactivement qu’à la fin de la période d’intérêts.
Le sujet est complexe et nécessite une analyse approfondie et des conseils sur-mesure.
N'hésitez dès lors pas à vous faire accompagner et conseiller dans votre projet d'acquisition immobilière. En tant que société neutre et indépendante des établissements financiers, nous conseillons et soutenons nos clients à chaque étape du processus d'acquisition. Grâce à notre approche globale et personnalisée ainsi qu'à notre large réseau de partenaires (banques et assurances en Suisse), nous sommes en mesure de trouver le financement le plus adapté à vos besoins ainsi que les meilleurs taux du marché.