Acquisition / Financement immobilier : Le glossaire

Achetez ou construisez votre logement en étant bien informés.

Pour vous aider dans vos démarches, nous avons rassemblé ci-dessous les principales notions à connaître.

Nous vous expliquons volontiers tous les aspects juridiques, fiscaux et administratifs de votre acquisition.

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2e pilier
Le 2e pilier est la caisse de pension. Les avoirs économisés auprès de la caisse de pension peuvent être utilisés pour le financement d'un logement à usage propre à des conditions déterminées. Le montant disponible figure sur votre certificat personnel de la caisse de pension ou peut vous être communiqué par votre caisse.

3e pilier
Par 3e pilier ou pilier 3a, on désigne la prévoyance personnelle liée auprès de banques ou de sociétés d'assurance. Vous pouvez utiliser votre épargne du 3e pilier pour le financement d'un logement à usage personnel. Les avoirs peuvent être mis en gage à titre de sécurité complémentaire pour un logement à usage propre ou retirés tous les cinq ans.

Amortissement
Par amortissement, on entend le remboursement d'une dette par versements périodiques. Les banques exigent en général le remboursement de l'hypothèque en 2e rang dans un délai de 15 ans ou au plus tard à la retraite. Le remboursement de l'hypothèque en 1er rang s'effectue normalement sur une base volontaire.

Amortissement direct
Dans le cadre de l'amortissement direct, des acomptes périodiques sont effectués et réduisent progressivement le montant de la dette hypothécaire et, partant, la charge des intérêts hypothécaires est allégée.

Amortissement indirect
Dans le cas de l'amortissement indirect, il n'y a pas de réduction de la dette hypothécaire puisque les montants d'amortissement sont versés dans le 3e pilier. Comme la dette hypothécaire reste identique, les intérêts hypothécaires peuvent continuer à être déduits du revenu comme jusqu'ici, ce qui représente un avantage fiscal considérable. Les versements dans le pilier 3a sont par ailleurs fiscalement privilégiés puisqu'ils sont déductibles du revenu imposable à hauteur du plafond fixé par l’Office fédéral des assurances sociales. Lors de leur versement à l'assuré, les avoirs de prévoyance sont en outre assujettis à l'impôt à un taux préférentiel. L'avoir accumulé sur le compte de prévoyance ou sur l’assurance est utilisé pour le remboursement de l'hypothèque au plus tard au moment de la retraite.

Assurances
Après la construction ou l'achat d'un logement en propriété, il est recommandé d'examiner la couverture d'assurance. En plus de l'assurance responsabilité civile, il est conseillé de souscrire une assurance dégâts d'eaux et bris de glace. Pour de plus amples renseignements, consultez les sociétés d'assurance privées.

Assurance de bâtiments
L'immeuble doit être assuré contre l'incendie et les événements naturels auprès des établissements cantonaux d'assurance des bâtiments. L'assurance immobilière n'est pas obligatoire dans tous les cantons. La banque peut donc, le cas échéant, exiger une attestation de souscription de cette assurance. Pour de plus amples renseignements, adressez­ vous à l'établissement cantonal d'assurance des bâtiments (pour Fribourg ECAB, pour Vaud ECA).

Assurance de construction
L'assurance de construction couvre les constructions nouvelles ou les rénovations importantes dès le début des travaux. Selon la situation, il conviendra d'envisager la souscription d'une assurance responsabilité civile du maître d'ouvrage et d'une assurance travaux de construction.

Authentification officielle (Actes authentiques)
Contrats devant être conclus devant notaire (par ex. achat d'immeuble, constitution de cédule hypothécaire, etc.)

Avoirs de prévoyance
Les avoirs de prévoyance sont constitués par la prévoyance étatique (AVS, Al, prestations complémentaires), professionnelle (caisse de pension) et privée (pilier 3a).

Cédule hypothécaire
Pour la garantie des hypothèques et des crédits de construction, des droits de gage sont constitués sur le bien au profit de la banque. Ces droits sont matérialisés par des cédules hypothécaires. Le total des cédules hypothécaires doit correspondre au minimum à la dette hypothécaire ou au montant du crédit de construction. Lors de l'achat d'un immeuble, les cédules hypothécaires existantes sont normalement transférées au nouveau propriétaire. Depuis le 1er janvier 2012, il est aussi possible d'établir des cédules hypothécaires sans papier sous forme de cédule hypothécaire de registre qui existent juridiquement par leur simple inscription au registre foncier.

Charge financière supportable
Charge, exprimée en pourcentage, que représentent les dépenses liées à l'immeuble par rapport au revenu brut. En principe, ces dépenses ne doivent pas dépasser au total un tiers des revenus. Outre les intérêts hypothécaires, ces dépenses englobent également l'amortissement et les coûts annexes.

Consolidation
Par consolidation, on entend la conversion du crédit de construction en hypothèques. La consolidation a lieu après l'achèvement des travaux de construction ou de transformation (voir également crédit de construction).

Contrat d'entreprise
Dès lors qu'un projet de construction est réalisé en collaboration avec un entrepreneur général, il convient de rédiger un contrat détaillé. Ce contrat d'entreprise contiendra entre autres une description précise du mandat, un descriptif de construction, des délais de livraison aussi précis que possible, le prix de l'ouvrage, toutes les prestations annexes non comprises dans le prix de l'ouvrage, les dates de paiement, etc. En principe, un jeu complet de plans fait également partie du contrat d'entreprise.

Contrat de vente
Le contrat de vente régit les obligations mutuelles de l'acquéreur et du vendeur lors du transfert de la propriété du bien. Il doit faire l'objet d'un acte authentique (voir également Authentification officielle).

Copropriété
On parle de copropriété lorsque le droit de propriété sur un immeuble est dévolu à plusieurs propriétaires selon des quotes-parts définies, au sens de parts idéales (voir également propriété par étages). Chaque copropriétaire peut disposer librement de sa part idéale.

Coûts annexes
Les coûts annexes englobent les coûts d'entretien de l'immeuble (réparations, etc.), les coûts d'exploitation (eau, électricité, chauffage, etc.), ainsi que les redevances (taxes, impôt immobilier, eaux usées, évacuation des déchets, etc.).

Coûts d'investissement
En ce qui concerne les constructions nouvelles, les coûts d'investissement englobent le prix du terrain à bâtir et le coût de la construction de l'immeuble. Concernant les logements existants, ils représentent généralement le prix d'achat majoré des investissements réalisés pour les transformations ou les rénovations.

Crédit de construction
Les crédits de construction sont accordés par les banques pour le financement des travaux de construction d'un nouvel immeuble ou la réalisation des transformations importantes. Une fois le projet de construction achevé, le crédit de construction est converti en hypothèque(voir également consolidation).

Cubage (Volume du bâtiment)

Le cubage correspond au volume construit, il renseigne sur la taille de l'immeuble. Normalement, le cubage est utilisé pour l'estimation de la valeur vénale. Les données concernant le cubage vous sont fournies par l'établissement cantonal d'assurance des bâtiments, l'architecte ou l'entreprise générale.

Droits de mutation
Lors de transactions immobilières, les cantons prélèvent pour la plupart des droits de mutation. Ces droits sont calculés sur le prix d'achat. Dans le canton de Fribourg, depuis le 1er janvier 2014 et pour les ventes « clé en main » ou liées à un contrat d’entreprise générale, les droits de mutation sont calculés sur le prix du terrain et le prix de l’ouvrage terminé et non plus sur la seule valeur du bien-fonds et des travaux effectués au moment de l’établissement de l’acte. Dans le cas de donations ou d'héritage, le calcul est effectué sur une valeur estimative officielle.

Entrepreneur général
La construction d'immeubles clés en main est souvent confiée à un entrepreneur général. L'entrepreneur général assume habituellement la responsabilité de l'ensemble de l'exécution du projet de construction, Outre l'exécution des travaux, l'entrepreneur assume ainsi également la planification et la direction des travaux. Un contrat d'entreprise définissant tous les détails du projet de construction est conclu entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur général.

Extrait du registre foncier
Extrait officiel, établi par le Registre foncier, faisant mention des principales inscriptions relatives à un bien­ fonds ou un terrain inscrit au registre foncier.

Fonds de tiers
Par fonds de tiers, on entend tous les fonds qui sont mis à disposition par des tiers. Concernant le financement d'un immeuble, il s'agit généralement des hypothèques accordées par les banques. Néanmoins, il peut également s'agir d'emprunts privés ou d'autres avances.

Fonds propres
Ce sont les fonds que le maître d'ouvrage ou l'acquéreur de l'immeuble apporte lui-même pour le financement de son logement. En règle générale, ils doivent s'élever à 20% au minimum du prix d'achat et proviennent normalement d'économies personnelles, de donations, d'héritages ou d'avoirs du 2e et du 3e piliers. Des fonds propres provenant du 2e pilier nécessitent d'autres fonds propres supplémentaires de minimum 10% de la valeur de base.

Hypothèque en 1er rang
Généralement, les banques accordent une hypothèque en 1er rang à hauteur de 66% au maximum de la valeur vénale de l'immeuble.

Hypothèques en 2e rang
L'hypothèque en 2e rang correspond normalement à l'avance du montant compris entre 66 et 80% de la valeur vénale de l'immeuble. A noter que l'hypothèque en 2e rang doit être amortie dans un délai de 15 ans ou au plus tard à la retraite.

Impôt foncier
Dans certains cantons, l'Etat ou la commune prélève un impôt immobilier, fiscalement déductible.

Impôt sur les gains immobiliers
Les cantons prélèvent un impôt sur les transactions immobilières, plus précisément sur le montant dont a été majorée la valeur de l'immeuble entre l'achat et la vente. Cet impôt doit être acquitté par le vendeur. Les investissements ayant contribué à augmenter la valeur de l'immeuble sont pris en compte. Il convient donc de veiller à conserver les factures correspondantes. La Confédération impose uniquement les gains immobiliers réalisés à titre professionnel.

Logement familial
Il s'agit d'un logement en propriété habité par la famille, et donc particulièrement protégé par le législateur. En conséquence, l'accord des deux conjoints est notamment requis pour l'acquisition, le financement ou la vente de ce bien.

Nantissement
Le nantissement est une sûreté conventionnelle. Le nantissement d'une chose mobilière s'appelle une "mise en gage". Le nantissement est donc l'appellation générale que l'on donne aux sûretés portant sur des choses mobilières.
Dans le cas d’un financement immobilier, il s’agit souvent d’une sûreté supplémentaire remise à la banque en garantie du prêt accordé (par exemple le nantissement d’une police d’assurance, d’un compte 3e pilier ou d’une partie de sa caisse de pension).

Permis de construire
Un permis de construire est requis pour la construction de tout immeuble. Il est accordé par la commune concernée sur la base d'une demande de permis. Le permis de construire peut comporter des contraintes qui devront être respectées lors de la construction de l'immeuble. Le permis de construire n'est pas uniquement requis pour les constructions nouvelles, mais également pour les transformations majeures apportées à des immeubles existants. Pour de plus amples renseignements, consultez l'administration communale.

Plan de situation
Définit la situation d'un terrain ou d'un immeuble au sein de la commune concernée (rue, etc.). Le plan de situation est établi par un géomètre.

Prix d'achat
Selon le contrat de vente, le prix d'achat peut concerner uniquement la parcelle (notamment lorsque l'acheteur veut construire lui-même en s'adjoignant le concours d'un architecte), la maison clés en main ou le logement en propriété. Normalement, les éventuels frais de transaction, notaire, impôts (droit de mutation) et redevances à verser aux pouvoirs publics, ne sont pas compris dans ce prix.

Propriété commune
Dans le cas d'une propriété commune, tous les propriétaires sont associés au tout. Ils constituent une communauté et ne peuvent disposer que conjointement de la chose. Un propriétaire commun ne peut disposer librement de sa quote-­part. La propriété commune existe dans le cas de communautés héréditaires et de sociétés simples.

Propriété exclusive
On parle de propriété exclusive (ou propriété individuelle) lorsqu'un immeuble appartient exclusivement à une personne physique ou morale.

Propriété par étages
La propriété par étages est une forme particulière de copropriété. Le propriétaire a le droit exclusif d'utiliser certaines parties de l'immeuble (par exemple l'appartement),de les gérer et d'en aménager l'intérieur. Il peut en principe disposer librement de sa part de propriété par étages (voir également copropriété).

Registre foncier
En Suisse, tous les immeubles sont inscrits au registre foncier. Toutes les informations importantes concernant un bien ­fonds ou un terrain figurent dans ce registre. L'inscription renseigne sur les rapports de propriété, les spécificités locales, la superficie, tous les droits et charges existants (notamment les servitudes, droits de passage, droits d'habitation, droits de superficie, interdiction d’activité industrielle), les gages immobiliers (cédules hypothécaires) et autres. Le registre foncier peut être consulté par toute personne ayant un intérêt avéré.
Le terme « Registre foncier »désigne en outre le service public chargé de donner l'état des droits en relation avec les immeubles.

Règlement de copropriété
Le règlement de copropriété ou de gestion définit les dispositions régissant l'utilisation et la gestion de l'ensemble de l'immeuble, ainsi que les droits et obligations des propriétaires par étages.

Surface habitable nette
Superficie des pièces habitées toute l'année (inclus cuisine, W.­C., salle de bain/douche, corridors, escaliers à l'intérieur du logement, pièces diverses, pièces en sous-­sol/mansardes dans le même immeuble). Toutes les pièces annexes (buanderie, sauna, cave, grenier, abri, etc.) ainsi que les balcons, terrasses et loggias n'en font pas partie.

Taux d’avance
Le taux d’avance est le rapport, exprimé en pourcentage, entre l'hypothèque et la valeur de base (soit la valeur retenue par la banque) d'un immeuble.
Exemple : entre une valeur de base de CHF 500’000.00 et une hypothèque de CHF 400’000.00, le taux d’avance est de 80%.

Selon les directives de SwissBanking, le taux d’avance peut s’élever au maximum à 90%. Cela signifie que le financement hypothécaire d’un bien immobilier n’est possible que lorsque le propriétaire investit au minimum 10% en fonds propres.

Valeur de base
On entend par valeur de base d'un bien immobilier, la valeur que la banque utilise pour ses calculs. Normalement, il s'agit du prix d'achat, des coûts d'investissement ou de la valeur de rendement. Selon l'objet (par ex. objet immobilier affectif ou un objet de luxe),la valeur de base peut sensiblement varier en fonction de l’estimation/expertise que la banque établira.

Valeur de rendement
La valeur de rendement correspond à la valeur locative durablement atteinte d'un bien immobilier. Pour cela, les revenus annuels nets de la location sont capitalisés à un taux de capitalisation. Pour les objets de rendement(par ex. immeubles locatifs ou immeubles commerciaux), la valeur de rendement est d'une importance centrale et représente normalement la base pour l'ampleur du financement.

Valeur locative
C'est l'administration fiscale qui calcule la valeur dite locative. Les propriétaires d'immeubles sont tenus de déclarer la valeur locative en tant que revenu.

Valeur vénale
Par valeur vénale, on entend la valeur de l'immeuble calculée par des experts. C'est souvent sur cette valeur que se fondent les futurs achats ou ventes, ainsi que les financements. La valeur vénale n'est en rien identique à l'estimation officielle ou à l'évaluation de l'assurance des bâtiments.

Zone à bâtir
Conformément à la législation sur l'aménagement et les constructions, ainsi qu'à l'affectation prévue, les communes ont subdivisé le territoire communal en zones, définies par le plan de zones. La zone à bâtir englobe les terrains qui sont déjà construits ou qui peuvent encore l'être. Cette zone est normalement aussi subdivisée. Les désignations suivantes sont notamment usitées : zone d'habitation, zone artisanale et industrielle, centre, zone commerciale, etc.

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